黄瑜：总结上半年市场形势，预判下半年市场变化

2025年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中国房地产大数据系列报告会2025上半年市场总结及下半年趋势预判”在杭州召开。

中国房地产指数系统自1994年建立以来，从最初的十大城市房价指数，到2010年发布百城新房价格指数，再到近几年发布百城二手房及50城租赁价格指数，全面记录了中国房地产市场变化历程。同时，2010年以来，中指研究院每半年都会对全国房地产市场进行系统总结，并做出相应的半年预判，为行业提供参考。

房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年上半年，百城二手房价格累计下跌3.60%，前两月价格延续了去年四季度收窄态势，但3月以来环比跌幅有所扩大，市场延续“以价换量”行情。重点城市改善性住房需求继续释放，带动上半年百城新房价格结构性上涨1.16%。

销售方面，国家统计局数据显示，1-5月，全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售降幅较去年明显收窄，但较1-4月有所扩大。上半年，“好城市+好房子”支撑重点城市新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。二手房则在“以价换量”带动下，上半年成交量保持增长态势，30城二手房占新房+二手房成交总套数的比例升至64%，重点城市二手房市场占比已较高，因此企业在做市场研判时也需关注二手房市场的变化。

土地方面，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积仍下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40%，而三四线出让金仍小幅回落。城市集中度来看，上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重达68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，上半年北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。

房企经营方面，上半年，TOP100房企销售额同比下降11.8%，短期房企销售业绩仍面临一定压力，拿地TOP100企业拿地总额同比增长33.3%，上半年TOP10、TOP20占TOP100企业拿地金额比例分别为55.3%、69.3%，占比继续提升。

需求特征方面，1-5月重点30城90-120平米新房成交占比保持在四成左右，120-144平米平均占比首超30%，多地120平米以上大户型占比提升，改善性需求仍是新房市场重要支撑。值得关注的是，随着大户型改善型产品成为新房供应主流，企业需关注细分产品领域的供求结构，警惕高端改善需求阶段性透支问题。

可以看到，上半年各地好房子项目对于稳市场发挥了重要作用，在此背景下，中指研究院推出了好房子标杆100案例数据库，通过系统整合项目设计、材料、建造、服务相关信息，形成4大维度200+关键指标，助力全行业充分学习借鉴好房子做法。同时全新推出好房子报告AIAgent，基于中指海量数据库构建行业垂直应用模型，高效生成好房子对比分析报告、宣传推广文稿、户型设计研究等多种专业报告，助力企业提升内容创作效率。

展望下半年，政策力度仍是影响房地产市场走势的关键因素。

6月13日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“更大力度”的楼市定调释放了积极信号，预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效。稳定预期方面，稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度，更有利于稳定市场预期；激活需求方面，预计将加大城中村改造房票安置力度，同时北上深限制性政策仍有优化空间；优化供给方面，有望进一步完善和落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房的政策，改善市场供求关系。除此之外，城市更新相关政策也有望加快落实，特别是金融支持政策。

下半年市场走势来看，高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但当前居民收入、房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，同时重点城市中二手房对新房“分流效应”仍较明显，预计全年新建商品房销售规模在9亿平米左右，不同城市及项目分化或更趋明显，“好城市+好房子+好服务”具备结构性机会。

在市场止跌回稳过程中，房企应加快在售项目去化，同时紧抓专项债收储政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡，重启发展，但需避免拿高价地。同时顺势而为，把握城市更新机会，转型更高质量发展。

长期来看，企业唯有聚焦好城市、建造好房子、提供好服务，才能真正构建发展新模式。

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