高院生：解码杭州楼市，洞察客户需求变化新图景

2025年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中国房地产大数据系列报告会2025上半年市场总结及下半年趋势预判”在杭州召开。

一、杭州土地和市场：表现优异，市场稳中向好

1.土地市场出让金领跑全国

2025年上半年，杭州涉宅用地以1160亿元的土地出让金位居全国首位，溢价率高达35.5%。这一数据较2024年同期实现了96.2%的增长，平均溢价率提升27.3个百分点，反映出市场对杭州土地价值的高度认可。

在全国宅地出让金TOP10城市中，杭州2025年上半年以1160亿元的出让金领先于北京、上海等城市，溢价率更是远超其他城市，显示出杭州土地市场的强劲活力。这一成绩的取得，与杭州城市发展能级提升、产业支撑强劲、人口持续流入等因素密不可分。

2.新房市场：量价稳中有升，品质需求凸显

2025年上半年，杭州商品住宅成交金额达982亿元，位居全国第六位，新房价格指数累计涨幅2.04%，位居全国第三。这一数据表明，杭州新房市场在经历前期调整后，正逐步实现"止跌回稳"，市场信心稳步恢复。

对比历年数据，2023年杭州商品住宅成交金额为3693亿元，2024年为2294亿元，2025年上半年虽未及全年，但已呈现明显回升态势。成交价格方面，2025年上半年杭州新房成交均价为31777元/㎡，保持稳定增长，反映出市场对品质住宅的接受度不断提高。

从全国排名来看，杭州新房市场表现稳健，始终位于全国前列，这与杭州作为新一线城市的吸引力、居民较强的消费能力以及房企持续加大在杭投入密切相关。值得注意的是，杭州新房市场已从单纯的刚需主导转向刚需、改善并重，尤其是改善型需求增长明显，推动了市场结构的优化。

3.二手房市场：存量主导下的价值回归

2024年，杭州正式迈入存量主导市场，2025年1-5月二手房成交套数增速达23.3%，位居全国第四。这一变化标志着杭州房地产市场已从增量时代转向存量时代，市场结构发生重大调整。

从一二手房成交比例来看，2025年1-5月杭州二手/一手房成交套数比达2.1，表明二手房市场已占据主导地位。二手房套均总价与新房套均总价的比例从2023年的79%提升至2025年的87%，反映出二手房市场的价值正在逐步回归。

二、房企动态：杭州成为业绩增长引擎，加仓意愿强烈

杭州已成为重点房企业绩贡献的前五城市，2025年上半年房企在杭加仓意愿尤为强烈。从2024年和2025年重点房企拿地数据来看，保利、中海、绿城、建发等头部房企均将杭州列为重点布局城市。

以2025年1-6月数据为例，保利发展在杭拿地金额达414亿元，其中杭州占比21%；中海地产拿地393亿元，杭州占比21%；绿城中国拿地385亿元，杭州占比47%；建发房产拿地341亿元，杭州占比28%；滨江集团拿地313亿元，杭州占比高达98%。这些数据充分显示了房企对杭州市场的高度重视。

从杭系房企的全国表现来看，绿城中国、滨江集团等企业销售额稳居全国前列。2025年1-6月，绿城中国以1221亿元销售额位居全国第二，滨江集团以527.5亿元位居全国第十。杭系房企的强劲表现，不仅带动了杭州楼市的发展，也提升了杭州房地产市场的整体品质。

三、产品实力：新房市场重产品创新，二手房改善型产品受青睐

1.新房市场"好房子"建设引领品质升级

2025年，杭州出台《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》及配套设计导则，从优化规划布局、完善配套设施、加强环境协调等九个方面提出了"好房子"建设标准，为住宅品质提升指明了方向。

"好房子"建设标准涵盖了从规划设计到运维管理的全流程，包括小区交通流线设计、配套设施建设、建筑品质提升、绿色节能要求等多个方面。例如，住宅层高不应小于3米，160㎡以上户型层高不应小于3.15米；高层住宅应设置4米以上架空层；住宅建筑应按照二星级及以上绿色建筑标准设计等。

2025年上半年5个红盘虹吸了全市60%的客户报名摇号。从销售金额来看，2025年上半年杭州住宅销售金额TOP10项目市占率达36%，较2023年的18%和2024年的22%显著提升，表明市场热度向优质项目集中。

杭州高端住宅呈现出"卷大门"、"厅的进化论"、"入户大堂酒店化"等微创新趋势。例如，绿城・云咏明月项目门头长达70米，建发中粮・朗云项目采用"宋风重檐顶"，滨江・锦上万象府采用高档石材打造庄重入口，这些设计提升了项目的品质感和辨识度。

从居民居住满意度来看，杭州连续多年位居全国首位，绿城、滨江、建发等企业成为居民满意度较高的品牌。居民对住宅的关注点已从单纯的价格转向品牌、品质、服务等多个维度，"稳健安全"、"品质交付"、"好服务"成为居民置业的主要考量因素。

2.二手房产品：品质楼盘成交占市场主导

从二手房成交热点小区来看，2025年1-5月杭八区二手房成交套数TOP20小区中，绿城翡翠城、杨柳郡、桂冠东方等品质楼盘位居前列，套均面积和套均总价均较高，说明改善型需求在二手房市场中占据主导地位。这也与新房市场的趋势形成呼应，表明杭州居民对居住品质的要求不断提高。

四、政策调控：精准施策，助力市场平稳健康发展

杭州楼市政策调控呈现出"频率低、颗粒度细、后评估"的鲜明特点。2024年以来，杭州陆续出台了一系列政策措施，包括2024年3月14日全面放开二手房限购，5月9日全面取消限购，10月9日取消限价等，这些政策的出台精准对接了市场需求，有效提振了市场信心。

从政策效果来看，每次政策出台后均出现了市场翘尾现象，二手房成交面积显著提升。例如，2024年3月二手房成交面积达76.53万㎡，5月达74.71万㎡，10月达87.77万㎡，均为阶段性高点。这表明杭州的政策调控精准有效，能够根据市场变化及时调整，助力市场平稳健康发展。

在土地政策方面，杭州灵活调整供地模式，采用"多批次小规模"供地，结合房企补仓节点推地，加大核心区土地供应。同时，优化容积率计算规则，部分封闭阳台算一半面积，地上停车位不计容，风雨连廊不计容，这些措施有效激发了房企的拿地积极性，保障了土地市场的稳定。

当前，杭州房地产市场面临供需关系重构的关键时期，有效供应不足成为制约新房市场需求释放的重要因素。从库存数据来看，截至2025年6月，杭州核心四区显性库存去化周期仅为1.0-3.2个月，供应严重不足，而远郊两区去化周期高达24.6-32.6个月，库存压力较大。

这种供需结构的分化导致大量项目被动进入现房销售阶段，尤其是核心区域，现房销售成为常态。同时，隐性库存问题也不容忽视，截至2025年1月，杭州核心四区隐性库存去化周期为5.0-8.4个月，近郊四区为10.9-19.1个月，远郊两区为20.7-35.1个月，反映出市场供应的结构性矛盾依然突出。

五、结语：主动进化，穿越周期

杭州楼市的发展历程表明，在居住需求向品质生活跃迁的大背景下，唯有主动进化，方能穿越周期，勇立潮头。从土地市场的缩量提质到新房市场的品质升级，从二手房市场的存量主导到政策调控的精准施策，杭州楼市正在经历一场深刻的结构性变革。

未来，随着"好房子"建设的深入推进和第四代住宅的逐步落地，杭州房地产市场将迎来更加多元化的发展格局。房企需要持续聚焦核心板块，提升产品品质，优化服务体验，以适应客户需求的变化。同时，政府部门也将继续完善政策体系，引导市场健康发展，推动杭州房地产市场迈向高质量发展新阶段。

杭州的实践为全国房地产市场提供了有益借鉴，当市场从增量时代转向存量时代，唯有以品质为核心，以客户需求为导向，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现可持续发展。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP