年报解读 | 绿城管理：业绩稳增领跑，结构优化谋远

☞戳这里，加入地产/物业/投拓/产城3月31日，绿城管理（9979.HK）召开2024年业绩发布会。报告期内，绿城管理经营收入达到34.41亿元，同比增长4.2%；新拓项目的建筑面积达3649万平方米，同比增长3.4%，新拓规模的市占率达22.1%；归母净利润8.01亿，归母净利率23%，拟派末期股息每股0.24元，延续稳健股东回报策略；管理和销售费用同比下降7.6%，人均代建费产值逐年持续提升至84万元/人。

在行业震荡周期内，绿城管理积极拥抱政策及市场变化，调整业务模式和客户结构，以优异的表现引领行业发展。

图：绿城管理业绩发布会

更多房地产企业研究报告，“中指云”获取https://u.fang.com/ytcrnn/业绩表现四大亮点，逆势增长彰显发展韧性2024年，绿城管理的业绩表现可以总结为四大亮点，面对周期波动和市场压力，持续夯实能力建设，以优异的表现助力市场信心修复。

1.新签规模稳定增长，发展逆势走强2024年，房地产市场整体仍呈现调整态势，代建行业凭借轻资产属性穿越周期，但由于代建企业解约率等问题，新签约规模虽然仍然保持高位，同比出现小幅下滑。在此背景下，绿城管理新拓逆势增长，2024年新拓代建项目总建筑面积同比提升3.4%。

数据来源：绿城管理年报，中指研究院综合整理2.市占率连续9年超20%，规模持续领跑2024年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达3649万平方米，新拓规模的市占率达到22.1%，同比增长1.7个百分点，市场占有率连续九年超20%，稳居行业第一身位。

图：2016年至今绿城管理代建市场份额

数据来源：绿城管理年报作为代建第一股，绿城管理强劲的先发优势和龙头效应实现全国化布局，规模持续领跑，目前已覆盖全国30个省130个城市，合约总建筑面积约1.256亿平方米，同比增长5.0%，在建面积约5396万方，同比增长2.7%，龙头企业的集聚效应明显。

数据来源：绿城管理年报3.营收底盘稳健，盈利能力保持高位水平2024年，绿城管理实现营业收入34.41亿元，同比增长4.2%，归母净利润8.01亿，归母净利润23%，依然处于高位水平。行业对比看，在市场深度调整期间，百强企业普遍处于薄利状态，而绿城管理净利率不仅远高于重资产为主的房地产企业，更是显示出强劲的市场韧性。拟派末期股息每股0.24元，延续稳健股东回报策略。

图：绿城管理归母净利率与房地产百强均值对比

数据来源：绿城管理年报，中指研究院综合整理4.销管费用成本下降，人均产值屡创新高2024年，绿城管理启动强力改革，优化组织架构、推行区域包干经营、强化业绩与收入挂钩、推行全面数字化转型等举措，销售和管理费用支出从6.19亿下降至5.72亿，同比下降7.6%，人均代建费产值提升至84万/人，近五年人均年贡献收入复合增长率达12.74%，持续提质增效。

图片来源：绿城管理微信

图片来源：绿城管理微信

紧抓行业趋势变化，与时俱进夯实发展根基在行业不断发展的过程中，绿城管理因势而变，根据市场形势变化调整业务，探索新的发展增长点。

1.业务结构持续优化，布局聚焦高能级城市绿城管理持续调整客户结构，稳定政府、国有企业、地方城投的代建业务为后续发展带来安全的保障；金融机构上持续发力，打开代建需求新风口；面对私营企业活跃度提升，开工意愿有所增强的情况，私营企业委托占比提升至33.2%，通过积极探索新业务类型与合作模式，商业代建的业务规模及收入均实现增长。

城市布局上，绿城管理向高能级城市集聚，2024年一二线新拓项目个数占比提升至58%，同比增长6个百分点。伴随新拓项目质量和结构的优化，绿城管理的新拓项目单价全年稳步提升。

数据来源：绿城管理年报布局和储备是企业业绩未来变现的保障，绿城管理精准市场定位来助力业绩稳定增长。截止2024年底，绿城管理在手订单建筑面积约125.6百万平方米，可售货值9321亿元，订单底仓充足且分布较好，其中一二线城市建筑面积占比44.0%，同比增长3.1个百分点，四大核心城市圈项目占比76.6%，同比增长0.4个百分点，这些区域的项目具有高净值、高附加值的优质特征，满足未来稳定发展需要。

数据来源：绿城管理年报2.攻坚纾困业务，探索行业发展新增长极纾困保交楼业务是当前代建市场的重要方向之一，与经济和民生强关联。《2025政府工作报告》指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳，扎实推进保交房工作。盘活存量用地，推进收购存量商品房”，围绕纾困的保交楼工程带来的增量市场空间，充分推动代建业务的发展。

绿城管理积极响应国家保交楼号召，联手长城、东方、信达等知名AMC及中国人寿、中航信托、光大信托等金融机构,通过专业能力来对纾困项目进行盘活和交付。截止2024年底，绿城管理已在广州、杭州、重庆、武汉、南京、无锡、昆明、西安、珠海等地签约并推进数十个纾困项目，落地项目建筑面积逾1000万㎡，其中首批纾困项目（江阴澄江明月、广州阳光半岛、广州江府海棠）已迎来交付。

图片来源：绿城管理微信代建纾困业务潜力巨大，但具体实施复杂且困难，绿城管理不断探索纾困新路径。例如，绿城管理与东方资产合作了绿城·昆明云筑臻邸项目，与长城资产合作盘活绿城·武汉桂湖雲翠项目，与中国人寿在珠海合作了港珠澳未来城项目，与余姚市国资委旗下投资公司合作余姚云湖尚府项目。特别是绿城·武汉桂湖雲翠项目，在纾困背景及历史遗留问题下克服多重困难打造优质产品，并搭配超2万㎡全维实景示范区的高品质呈现，多重营销赋能动作加持，两度开盘均创造热销盛况，开盘当月累计热销约6亿，树立行业纾困代建标杆。

图：绿城·武汉桂湖雲翠全维实景示范区

图片来源：绿城管理微信

聚焦实现多方共赢，共筑美好生活新图景作为同时服务B端委托方和C端购房者之间的代建企业，绿城管理通过价值创造提升整体价值，以自身专业经营能力带动多方实现共赢。

在B端服务上，绿城管理通过“M登山模型”规范代建服务内容，提升运营效率，2024年B端交付满意率以95%领跑行业。绿城管理在产品能力上全面升级，将绿城“好房子”标准贯穿产品全周期，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，2024年确幸工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品质工艺为导向提升产品能力，同时优化供应链实现降本增效，强化精益管理落实全周期提速，打造了上海江南春邑、科大讯飞产业办公项目、扬州柳岸晓风、余姚晓月沁园等标杆。

图：科大讯飞产业办公项目

图片来源：绿城管理微信在持续精进产品力的同时，绿城管理不断打磨和优化营销体系，2024年推出《营销六力模型》、《绿城管理代建营销全流程操盘手册》、《营销登峰价值宝典》三大模型的系统化应用。《绿城管理代建营销全流程操盘手册》承接绿城管理“M登山模型”，用【六大登山营地】对应营销服务的六个主要环节，以六大阶段的【标准动作】，实现经营兑现的全流程把控。产品端和营销端两方面的优异表现共同推动项目高效去化，绿城管理2024年合同销售金额1050亿，在房地产大环境深度调整的时期能够保持良好韧性，为B端委托方兑现经营价值。

图：绿城管理代建营销全流程操盘手册

图片来源：绿城管理微信在C端服务上，绿城管理为实现高品质交付工作，工程线、营销客服线、物业线等各部门全力以赴，保障交付顺利进行，部分项目实现“交房即交证”，保证业主同年入住。2024年，绿城管理交付规模稳增，全年完成118个项目交付，为8万余户业主营造确幸生活，交付规模增至1656万平方米大幅领先行业，C端交付满意度89%，满足业主对优质住房的新期待。

图片来源：绿城管理微信结语当下代建行业虽然面临增长放缓、业绩承压等考验，但轻资产属性的优势依旧明显，并且在宏观政策指导下整体市场逐渐持续回稳，代建也迎来更多发展机遇。在今年的政府工作报告中，重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面，未来代建业务迎来更多持续发展机会。作为代建发展的先行者，绿城管理将持续深化改革引擎，激活发展动能，持续探索新的发展机遇，推动行业迈向高质量发展的新阶段。

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