一季度66省市发布124次政策，新房“止跌”二手“稳增”

2025年至今，整体楼市延续“止跌回稳”行情。

年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。

一季度地方调控政策继续优化，据CRIC统计，一季度全国至少66个省市出台124次稳市场政策。积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。

各方利好推动下，新房成交企稳回升，1-2月修复至去年同期水平，3月预期同比正增1成，沪深等新政利好型城市短期内热度延续。二手房韧性强于新房，热点城市与新房高度趋同，刚需刚改客户还在持续入市。

预判二季度，我们认为，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正增。各城市分化行情预期延续。

2025年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据CRIC统计，全国至少66个省市出台124次稳市场政策。

地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，通过供给端提质增效和需求端降成本双轨并行，推动市场企稳。以北京、上海、杭州、广东等省市为代表，积极落实中央稳市场政策要求，在“好房子”建设、供需两端协同发力、存量盘活等方向密集施策。

具体来看，地方政策聚焦六大方向：

一、12省市推进“好房子”建设。北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等12个省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发布技术导则要求层高不低于3米、提升隔音标准，雄安新区提出“精装交付、拎包入住”的高标准住宅体系。

二、33省市公积金政策优化，降低购房门槛。如首付比例下调：济南、厦门、聊城等18城二套房公积金首付降至20%；额度提升：自贡、泉州等9城提高最高贷款额度，多子女家庭可再上浮；功能扩展：北京试点公积金直付房租，泸州、宁波支持提取公积金支付新房及二手房首付。

三、20省市推出各类补贴和税费优惠，通过补贴、契税优惠、以旧换新等方式刺激需求。补贴政策包括：宁德、钦州等地最高补贴12万元，郑州对高层次人才补贴300万元；契税优惠包括：苏州延续50%契税补贴，宁波调整首套房认定范围节省税费；以旧换新包括：濮阳、洛阳等地推行“卖旧买新”，南昌、重庆延长政策期限。

四、11省市优化供给侧管理。包括供地优化：广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块；审批简化：镇江取消新房价格备案，广州南沙推行“交地即开工”；存量盘活：辽宁计划收购12万套商品房转为保障房，湖北高校试点收购存量房作宿舍。

五、10省市加强城市更新与融资支持。如城市更新：重庆推进163个城中村改造，上海计划全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；融资纾困：河南将存量项目纳入“白名单”，广州鼓励国企设纾困基金，深圳推广“园区贷”缓解企业压力。

六、13省市保障性住房扩容。如租赁保障：上海新增7万套保租房，重庆提供“租购并举”阶梯式住房；人才安居：深圳、青浦为人才提供免费住宿及购房补贴，合肥放宽落户至社保满6个月。

从市场来看，在调控政策持续优化背景下，2025年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2月传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平：前2月115个重点城市商品住宅成交面积2930万平方米，同比持平去年，月均较2024年四季度月均降幅为45%。

根据30城同比增7%预估百城3月同比增5%，3月成交预期达到2304万平方米，环比上升65%、一季度累计同比增幅约2%。

3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交规模为1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%。春节后季节性需求释放、政策宽松及房企促销推动成交回升，一季度30城累计成交2810万平方米，同比上涨7%。

整体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比增14%，累计同比增25%，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。京广深均呈现出同环比齐增，北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至49万平方米，累计同比正增19%。仅上海单月同比微降7%，不及去年同期。

二三线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏：成都、青岛成交量居前且同环比齐增，成都多个新规项目开盘刺激成交规模稳中有增，青岛单月成交82万平方米，其中黄岛、城阳成交均在20万方左右，贡献度较高；合肥经历了前期深度调整，本月迎来阶段性放量，同环比和累计同比增幅均在6成以上。还有部分城市诸如长春、济南、惠州、东莞、无锡、常州等虽然本月环比持增，但同比和累计同比仍为负值，短期内需求疲软。

从二手房来看，2025年一季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5300万平方米，累计同比增长21%，较去年四季度下降19%。

按月来看，二手房成交呈U型走势，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月阶段性回升，环比增长50%至2233万平方米，同比增长21%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。

从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持2成以上正增长，整体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。

对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至7成以上，较2024年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。

可以看到，3月整体楼市已迎来局部“小阳春”，一方面二手房成交回升幅度显著好于新房；另一方面伴随着新房供应放量，整体成交开始企稳回升，同比正增4%，一线因新政利好效应增幅居前

基于当前市场背景和一季度中央部委表态，预计2025年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力。

预判下月，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势。

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